دوشنبه, 29 ارديبهشت 1399 ساعت 15:54

وحید شقاقی شهری: تحلیلی بر اقتصاد خرد و کلان مسکن

 

برای مدیریت بازار اجاره نیازمند بازار مسکن یا همان عرضه و تقاضا هستیم. در کشور حدودا سالی یک میلیون عرضه و ساخت و ساز باید صورت بگیرد در حالی که در 5-4 سال اخیر رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منفی بوده است. در سال‌های اخیر رشد بخش مسکن منفی بوده وقتی عرضه مسکن پایین‌تر از تقاضا باشد طبیعی است که بر قیمت‌ها و به خصوص اجاره فشار آورد و آن را افزایش دهد.

 

بررسی بازار مسکن از دو زاویه نگاه خرد و کلان امکان‌پذیر است. تحلیل اقتصاد کلان به اینگونه است که در شرایط فعلی در برخی استان‌ها تمرکز و چگالی جمعیت بالاتر از سطح استاندارد و بالعکس نیز در برخی شهرها و استان‌ها چگالی یا تراکم پایین‌تر است. به عنوان مثال استان‌های تهران و البرز هفت برابر میانگین کشور چگالی یا تراکم جمعیت دارند. بالاتر بودن چگالی جمعیتی ارتباطی به سیاست‌های خرد مسکن ندارد. زمانی که تراکم در برخی شهرها بیش از اندازه می‌شود شاهد افزایش قیمت هستیم و خود این امر می‌تواند به کل کشور سرایت کند.

 

پس در سیاست‌های بخش مسکن توزیع عادلانه منابع و امکانات در سطح کشور، ایجاد اشتغال و توزیع آن بین استان‌های مختلف می‌تواند تا حدودی از مهاجرت به کلانشهرها و درنتیجه افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند. برای تحلیل از نگاه خرد طبیعتا باید شاهد اقداماتی از جانب دولت بود تا بخش مسکن از مشکلاتی که گریبانگیرش است‌، خارج شود. نباید این نکته را فراموش کرد که دارایی‌ها با یکدیگر ارتباط دارند. طلا، ارز، ‌مسکن، خودرو، بازار سرمایه و... روی یکدیگر تاثیر می‌گذارند و نمی‌توان با دستور یک بازار را کنترل کرد ولی بازارهای دیگر آزاد باشند. چرا که به تدریج اثرات قیمتی و نوسانات آنها روی یکدیگر تاثیر می‌گذارند. پس اگر می‌خواهیم بخش مسکن را از این نوسانات خارج کنیم‌، باید سایر دارایی‌ها نیز به صورت مداوم پایش شود.

 

با نگاه تک بعدی نمی‌توان بخش مسکن را کنترل کرد و حتما لازم است نگاه جامع‌تری به این مساله صورت بگیرد. در این نگاه جامع هم باید بخش مسکن و هم سایر بخش‌ها دیده شود. موضوع دیگر تاثیرگذار بر قیمت مسکن، بالا بودن هزینه‌های ساخت و ساز در کشور است. علاوه بر بالا بودن هزینه‌های ساخت و ساز، بهره‌وری در ساخت و ساز هم پایین است. به عنوان مثال در خیلی کشورها یک ساختمان ده طبقه در عرض چند ماه ساخته می‌شود در حالی که در کشور ما این کار حتی تا دو سال نیز زمان می‌برد. تکنولوژی و بهره‌وری در بخش مسکن نیز می‌تواند بر نوسانات قیمتی اثر‌گذار باشد. موضوع دیگری که باید به آن اشاره کرد، ‌مسکن خالی در کشور است که دولت باید سیاست‌های کنترلی و مالیاتی را برای آنها اعمال کند‌. مالیات بر دارایی و مسکن در همه کشورها وجود داشته بدان معنا که خانه بزرگ‌تر باید مالیات بیشتر نیز بپردازد. مسکن مازاد نیز مالیات مضاعفی می‌طلبد.

 

ابزارهای مالیاتی نیز می‌تواند برای کنترل نوسانات و قیمتی به کمک‌ آید. طبیعتا وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود قیمت اجاره نیز بالا می‌رود چرا که این بخش‌ها منفک از یکدیگر نیستند. جامعه و اقتصاد به هم مرتبط است. به عنوان مثال قیمت خودرو افزایش می‌یابد و از طرفی شاخص‌ها در بازار سرمایه نیز در مدار صعودی قرار دارند. بازار مسکن نیز با وقفه‌ای خود را اصلاح می‌کند. اصل بر اداره و مدیریت بخش مسکن است. اگر نتوان نبض این بخش را در دست گرفت، عملا نمی‌توان بازار اجاره را نیز تحت سلطه درآورد. لذا برای مدیریت بازار اجاره نیازمند بازار مسکن یا همان عرضه و تقاضا هستیم. در کشور حدودا سالی یک میلیون عرضه و ساخت و ساز باید صورت بگیرد در حالی که در 5-4 سال اخیر رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منفی بوده است. 

 

دولت باید برای سازندگان مسکن تسهیلاتی ارایه دهد تا انگیزه‌هایی داشته باشند که ساخت و ساز انجام دهند. یکی از این تسهیلات، دادن زمین‌های ارزان قیمت است. در سال‌های اخیر رشد بخش مسکن منفی بوده وقتی عرضه مسکن پایین‌تر از تقاضا باشد و از طرفی توزیع عادلانه جمعیت در برخی استان‌ها بالاست، طبیعی است که بر قیمت‌ها و به خصوص اجاره فشار آورد و آن را افزایش دهد.

اتاق ايران

نظر دادن

لطفا دیدگاه خود را درباره این مطلب بنویسید: